郑州房市已调整两年,今天告诉你接下来该买还是该卖!
2018-10-09 07:10:00   来源:全域融媒   粉丝:53.6万 点击:

2016年国庆档,郑州房市正式进入调控,升级、打补丁、人才落户,各种因素发力。2018年国庆档,郑州各售楼部趋于理性,表面上冰火两重天,暗
郑州房市已调整两年,今天告诉你接下来该买还是该卖!

 

 

2016年国庆档,郑州房市正式进入调控,升级、打补丁、人才落户,各种因素发力。

2018年国庆档,郑州各售楼部趋于理性,表面上冰火两重天,暗地里各营销老总进入偏头痛时代。

没有比较,就没有全局的认识和趋势的把握。

北京上海二手房均价已经有了明显的调整,新房价格严格执行限价。

深圳房市似乎悄然企稳,新兴区域价值已经有后来居上之势。

继西安、成都、厦门房价调整之后,新一线城市杭州迅速进入调整阶段。

河南省内,许昌、开封、新乡、焦作相继进入调整或滞胀阶段。

郑州进入到史上最复杂的格局中,房贷利率高于上海,房贷政策严于广州,下一步将怎么演绎?

今天告诉你接下来你到底如何买房,什么房产该卖掉!

01

郑州房价合理吗?

1、 郑州房价高吗?

A、相对于许昌、开封、新乡、焦作新区7000、8000、9000的单价,郑州的房价更有支撑。

具体而言,荥阳东、南龙湖单价7000多、8000多的准地铁盘,郑州城区单价14000左右的地铁盘或准地铁盘(尤其是1、2、3、4、5号线附近)价值更为突出。

B、相对于全国新一线城市的市场意识和投资理念,郑州人略显保守一些。

回顾过往的历程,2016年5月万科郑纺机地王之后,郑州房市进入短暂牛市,当年国庆档郑州房市即进入稳定期。

两年之后,郑州房价基本没有明显变动。

北龙湖规划不断落地之后,其洋房均价进入单价50000左右的水准。

北三环、西三环、南三环基本维持现状,其代表楼盘鑫苑国际新城单价提高了500左右。

郑州主流置业者的思维启动慢退潮慢,反而可以维系一个相对稳定的市场价格。

C、相对于郑州主流人群的收入而言,郑州房市刚刚进入疼痛区的下限。

郑州城区楼盘有效均价达到14000左右,89平小三房,当前月供5000元左右。

对于年龄30左右的刚需夫妇,如果家庭月收入10000左右,其月供将达到收入的一半。

于上海而言,夫妇月收入的三分之二作为月供也是比比皆是。

考虑到父母的支持和自身收入增长的潜力,郑州人还在相对的合理区。

笔者的感受,或许很多郑州人不同意。

同样是房奴,郑州人在外吃喝玩乐的潇洒程度,超过了上海的对标人群。

D、相对于房价租售比而言,郑州还算合理。

举例而言,管南的标准地铁盘绿都紫荆华庭或鑫苑国际新城,单价14000的89小三房,月租应能达到2000左右的水准。

同样对标全国先行的一二线城市,这个租售比还有一定的优势。

综合而言,郑州房价还处于合理阶段,是不是一定要出手呢?

2、 不一定要出手

A、 投机致富可能画地为牢

严格意义上,郑州房市已经进入鸟笼行情,上有禁锢,下有支撑。

房住不炒成为当下主基调之后,加杠杆用力过猛买房子,你或许将陷入到巨坑中,进退不得而影响生活。

现在置业郑州,必须要考虑未来的中长期价值和你的支付能力。

B、 刚需者遇到窗口期

实话实说,刚需者赚钱辛苦。但是,你要明白,首套房是自住为主。

租房之后,长年累月的房租付出之后,你依然是一地鸡毛。房租用到月供里,你至少还可以落下一套房子。

更何况手中有粮心里不慌,无论是此后房价上涨或者你置换升级,你都可以从容许多。

远在西四环外的万科城四期,虽然刚刚交付不久,已经有相当的入住率。这至少说明一点,郑州的租房人群还是相对庞大的。

C、 高端改善客户可以观望一段

2017年,北龙湖正弘瓴单价35000以下,正商珑湖上境刚开盘之际,是北龙湖的入场良机。2018年此刻,北龙湖进入均价50000的区间,市场已经进入了消化期。

客观而言,郑州顶级改善区域的顶级楼盘还是僧多粥少。

 

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但是,有两个现实的博弈。一是你不一定懂得哪个楼盘才是真正的豪宅,其核心的竞争力在哪里?二是即使你懂得这一点,贵自然有贵的道理,但是你不一定舍得出手。

以融创中原壹号院为例,如果你验资通不过,样板房你就没有机会看到。

以金茂府为例,即使你进入到样板房,你也不能用手机拍照。

毕竟千万级别的豪宅还是塔尖人群的专利。

改善区域改善小区大面积房源,总价300万到500万左右,或许才是郑州主流改善人群的选项。

调控中后期将进入一个相对微调的局面。

时间周期已经到了两年的节点,而改善区域改善项目的打造总有稀缺性和滞后性。

笔者以为,2018年年底和2019年年初,将是改善者观望的周期。

你可以观望,但是不宜观望太久。一是调控基本已经达到了稳定房价的效果,继续升级的可能性不大;二是真正的改善区域改善项目并不多;三是总存在这样的人群,他们收入比你增长得更多,视野和格局比你更大。

总而言之,房子还可以关注,但是你一定要懂得这一点。

什么样的区域?什么样的产品?真正适合你。

02

什么样的区域适合你?

1、 刚需

对于刚需而言,地铁是第一位的。

笔者观察郑州房市两年,地铁出行依然算不得郑州的主流出行方式。

郑州房市上有很多现象值得商榷。

几乎所有的城区盘都标注了地铁规划,但是1、2、3、4、5号线和其他线路的落地将有质的区别。

地铁分析不必细致入微了,其他线路要么没有明确的落地节点,要么暂时不在城市的主流方向上。

笔者直接给出当下的结论。

5号线作为第一条内环线,其沿线楼盘有两个优势,一是可以通达全城;二是可以扼守郑州的黄金内环。

 

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1、5号线交汇处,2、5号线交汇处将成为郑州日后地铁圈的钻石点。

其交汇处附近,东三环区域优于北三环,北三环优于南三环,南三环优于西三环。(南三环近东区区域,西三环容积率偏高,长期看可能后来居上)

4号线可以直通北龙湖,因此20分钟行程沿线的楼盘也有其特别的价值。

 

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北龙湖、CBD、高铁东站作为郑州最大的三个价值极点,其地铁行程的20分钟通达区应有溢价优势。

结论一目了然,一是即将通车的准地铁盘和日后规划的地铁盘绝对不能划等号;二是距离地铁盘500米内的楼盘和1500米外的楼盘绝对不能划等号。

2021年左右地铁网成行,地铁盘的价值将再次升级。

2、 改善

对于改善而言,可以分两个能级考虑。

A、 第一自住楼盘

向阳而生的北龙湖和高铁东站。

CBD附近新建楼盘已经稀少,且不少二手项目完美避开了地铁规划。

 

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河南只有一个北龙湖。北龙湖边缘的正商善水上境、恒大悦龙台、亚新茉莉公馆依然值得关注。

相形之下,正商和亚新的高层精装维持在单价30000+的水准,相对于东站的海马公园,依然有其独特的价值魅力。

北龙湖的北邻杨金片区,虽然暂时荒凉,但是其通达北龙湖的规划是可以明确光速落地的,以北龙湖二分之一甚至三分之一的单价置入,只有10分钟左右的行程,且可以兼收龙子湖的红利,值得关注。

高铁东站虽然已经炽热,但是其后续广场的建设和商务高端的属性还是正在路上。

郑州兴起于铁路,高铁东站是郑州最大的交通枢纽,且位于大东区的黄金眼位置。

海马和天筑的租金已经注明了这里的人气和价值。

东站的英地金台府邸严格执行限价,一路之隔的老经开也可以通吃东站红利,华润、阳光城、碧桂园的项目也值得关注。

如果改善者无法摆脱学区的困扰,金水区、中原区、高新区的学区房具有独特的优势。

虽然中原区价格有明显优势,笔者更推荐金水区的学区房,金水区相对于中原区还是后劲十足。

名门翠园成为郑州城区上半年的第一神盘,其3、4号线的地利和独有的教育优势功不可没。

高新区虽然一度成为郑州主城区的孤岛,但是高新区内生发展的潜力惊人。

作为郑州高学历人士的集聚地,其区域的安静性、名校的先入性、子弟的好学性、收入的技术性决定了其校区相对的优质性。

B、第二休闲居所

东区和金水区是郑州高收入人群最集中的区域,而滨河和白绿区域又是郑州成片的低密区域。

相对于传统主城区,滨河和绿博相对偏远。

既然已经偏远,既然已经是第二休闲居所,五到十分钟的车程偏差已经不是首要因素。

滨河和绿博置业应优先考虑产品的价值、全面的生态和优质的服务。

绿博的理想国、滨河的悦榕园和美庐湾,都是以品质和服务为主打。

追求美好生活,对于许多人而言,已经成为置业的重点。这种趋势在日后将不断强化。

3、 终极置业

终极置业的第一选择地当然是北龙湖。

这是一个区域、产品、服务、资源无可替代的第一高地。

住得舒服,住得方便,是终极置业的第一要素。

金茂府除了恒温恒湿恒氧之外,其精装配置,其巧妙大气的收纳,其整体排水的工艺,其细致入微的智能化家居,已经达到了国内的顶级水平。

金茂府的收纳布局,可以让200平左右的房间增大了15%到20%的利用率,达到240平的效果。

 

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北龙湖金茂府样板间

 

金茂府的玻璃隔断,其玻璃、型材、封口、配件组合而成的密封效果,几乎达到了完全隔音的效果。

融创中原壹号院的高颜值几乎无法模仿,其石材和玻璃幕墙的加工和安装精度很难超越。

 

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融创中原壹号院玻璃幕墙

 

作为国内成熟的顶级产品,其材料的渠道,定制的加工、设计的推敲、经验的积累、细节的把控,足以让对手压力山大。

顶级产品是一个系统的工程,需要顶级人财物的反复研磨。

即使对于富豪而言,你花一个亿盖房装修也无法达到这样的效果,供应商不会为你一个项目定制,承建商不会为你一个项目投入,所以你还是拿不到顶级的材料,遇不到顶级的加工,更没有专业的监督和把控。

对于财富完全自由的郑州人而言,北龙湖顶级豪宅依然是毫无悬念的选择。

买房子不是买衣服和吃大餐,作为最成熟最耐用的消费品,没有空子可钻,只要你有能力,买相对贵的,就可以买到相对好的。

03

什么样的产品适合你?

1、 规划

容积率当然是越小越好,3.5以下的小区,其楼间距还可以达到合理的水准。

100亩左右乃至更大的项目,才可以呈现出景观的纵深,也可以提供丰富的休闲配套。

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